徳之島のみなさんご存知ですか？住宅瑕疵担保履行法

本日は、まじめに法律のお勉強です。

住宅の施工に関し欠陥があった場合，だれが直してくれたり，補償してくれるのでしょうか？

かつて，耐震性をごまかし，欠陥住宅であることが判明したニュースがあったと思います。マンション会社が倒産したため，住民の方にかなりの負担がかかりました。

それ以後，欠陥住宅の保証について，新しい法律が制定されています。

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律」（以下「住宅瑕疵担保履行法」といいます。）は、平成１９年５月に制定され、平成２１年１０月１日から全面施行されました。

これは，新築住宅の売り主である宅建業者や建設業者などの住宅事業者に，欠陥（瑕疵）があった場合の責任を履行できるようにするため、「住宅販売瑕疵担保保証金の供託」または「住宅販売瑕疵担保責任保険への加入」いずれかを義務付けたものです。

住宅品質確保法（「品確法」）という法律がありまして，新築住宅については，引渡しから１０年間の保証があり，欠陥があった場合は，住宅事業者は，無料で直さなければなりません。同じ瑕疵担保責任でも，民法の定めとは異なりますので，注意してください。

そして，この住宅瑕疵担保履行法は、品確法における瑕疵担保責任の履行を確保しようとするもので、住宅瑕疵担保履行法ではこれを「特定住宅瑕疵担保責任」と呼んでいます。

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〇住宅品質確保法の売り主の瑕疵担保責任のまとめ

主　体　　　→新築住宅の売主

欠陥（瑕疵）→①構造耐力上主要な部分（基礎・土台・床・屋根・柱・壁等）

②雨水の侵入を防止する部分（屋根・外壁・雨水排水管等）

責任の内容　→①損害賠償請求

②解除（契約目的を達成することができないとき）

③瑕疵修補請求

責任期間　　→引き渡した時から１０年間（特約で２０年まで伸長可）

特約でこの責任を逃れられるか？　→買主に不利な特約は無効

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宅建業者には保証金供託や保険契約の締結状況の届出義務があり、届出を怠れば５０日経過で新たに売主として販売契約ができなくなります。また，この法律による資力確保の義務付けは住宅の新築工事の請負人である、建設業者にも課されています。

欠陥住宅をつかまされた人が、瑕疵発見したものの、既に売主や建設業者が倒産したりして、結果的に泣き寝入りにならないようにするためのものです。

この法律が施行された当時、私はある建設業者さんの許可関係のお仕事をさせて頂いておりまして、必死に条文を読んだ記憶があります。耐震構造偽装事件やそれが原因で販売会社の倒産と相次ぎ、保証されない被害者が多くいました。関連業界で新たな法律や制度ができることは、私たちにとってそれなりに業務に必要な知識となりますから大変ではあります。でも、一方で、守られるべき権利のために、「一歩すすんだ」ことが感じられる法律の施行は、私たち専門職にとって感慨深い瞬間なのかもしれません。

～行政書士　わたなべ～